Poptávka po skladových i výrobních halách zůstává stabilní – přispívá automotive a snižování nájemného

Hned v několika ohledech zajímavé čtvrtletí má za sebou tuzemský trh průmyslových nemovitostí. Data realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE ukazují, že zatímco ve druhém čtvrtletí bylo pronajato 357 000 m2 skladů a výrobních ploch, od července do konce září došlo k podpisu nájemních smluv na 335 000 čtverečních metrů industriálních ploch. Z toho nové smlouvy tvořily 207 046 m2. Výsledku bylo dosaženo i díky několika úspěšným mezinárodním tendrům výrobních společností, které se pro Česko rozhodly na základě zlepšujících se nájemních podmínek.

„Poptávka se od prvního čtvrtletí postupně zvyšuje. Výkon trhu, který je celkově aktivnější, však už delší dobu určuje několik velkých transakcí. Ty tvoří většinu nové plochy, která se v ČR pronajme. Nejméně nových smluv bylo uzavřeno v pásmu od 5 000 do 15 000 m², kde byly ve třetím kvartálu podepsány pouze dvě nové smlouvy. Toto pásmo by přitom mělo tvořit páteř českého trhu průmyslových nemovitostí k pronájmu,“ komentuje Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE.

Mírně optimistický vývoj na tuzemském trhu průmyslových nemovitostí zatím neovlivnila ani krize automobilového průmyslu v západní Evropě. To však neznamená, že se tak nemůže stát v brzké budoucnosti – například vlivem masivního nástupu elektroaut čínských výrobců. S podobnou ostražitostí je sledován i vývoj na poli e-commerce, kdy do Evropy expanduje hned několik velkých prodejců z Polska a Číny.

Podle očekávání 108 REAL ESTATE byl kumulativní objem nových nájemních smluv na konci září typický pro třetí čtvrtletí. Největší nový pronájem byl realizován v projektu developera DEMACO v Brně, kde si společnost Thermo Fischer Scientific pronajala 54 tisíc m2. Druhou největší transakcí byl pronájem 39 tis. m2, kterou uzavřela nezveřejněná společnost z automobilového sektoru v CTParku Žatec. Třetí pak byl pronájem 29 tis. m2, podepsaný rovněž neznámou společností v CTParku Blatnice.

Nicméně kvartální výkon okolo 200 tisíc m2 trh vykazoval i před 5 lety, kdy bylo k dispozici o čtvrtinu méně ploch. Důvodem je opatrný přístup nájemců z řady oborů. Výjimkou je automotive, jenž v Česku stále sílí. To je vcelku překvapivé vzhledem k negativnímu vývoji v tomto průmyslovém odvětví hned v několika evropských zemích včetně Polska.

Specifickou situaci České republiky dokládají data od počátku letošního roku. V prvním kvartálu podepsal koncern NOBO Automotive smlouvu na 30 000 m2 u Českých Budějovic, ve 2. čtvrtletí pak BMW v Mošnově na 90 000 m2 a potenciálem expanze o dalších zhruba 30 000 m2. Ve třetím čtvrtletí si, jak uvedeno výše, v CTParku Žatec pronajal nezveřejněný klient z daného sektoru 39 000 m2.

I přes sílící aktivitu je na trhu zjevná obezřetná poptávka. Ta je jednou z příčin poklesu nájemného, které se aktuálně pohybuje kolem 5,91 EUR za metr čtvereční a měsíc. Nejvyšší nabídky zaznamenal tým 108 REAL ESTATE v regionu širší Prahy, kde dosáhly hranice 7,40 EUR na m² za měsíc. Průměrné celorepublikové nájemné klesá již od začátku roku 2023, kdy průměr dosáhl svého vrcholu na 6,15 EUR.

„Tento trend naznačuje možné přesycení trhu v kombinaci s rostoucí nabídkou prostor. Volných ploch v dokončených budovách bylo na konci září kolem 430 000 m2. Pokud by byly započteny i shell and core plochy, šlo by o 808 000 m2 bez nájemců. Neobsazenost by se tím pádem přiblížila k

6,35 %,“ říká Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 REAL ESTATE.

Developeři na tento vývoj zareagovali flexibilně. Některé projekty byly zakonzervovány ve stavu shell and core a čekají s dostavbou na nájemce, zatímco jiné projekty byly odloženy. Tato rozhodnutí se promítla do bilance dokončených skladů a výrobních prostor: ještě na začátku letošního roku plány developerů hovořily o dodání 1,15 mil. m², na konci třetího čtvrtletí však dosáhl kumulativní objem dokončených budov v tomto roce pouze necelých 350 tisíc m². Během třetího kvartálu bylo celkem dokončeno 161 572 m² nových průmyslových ploch.

Ve výstavbě se i nadále nachází 1 203 952 m² skladových nebo výrobních prostor. Mezi hlavní projekty patří hala F v Panattoni Park Cheb pro společnost ze sektoru fashion retail o rozloze 233 698 m². V Ostrava Airport Multimodal Park byla ve třetím čtvrtletí zahájena výstavba celkem 109 654 m². V CTPark Blučina se staví dvě budovy – 54 571 m² (na konci Q3 již ve stavu Shell & Core) pro společnost Inventec Czech a druhá o rozloze 25 000 m².

V Kosmonosech staví společnost D+D Real halu o rozloze 60 000 m² pro klienta z automobilového sektoru, což opět dokládá vitalitu tohoto odvětví v Česku. V průmyslové zóně Hruškovy Dvory připravuje LCJ Development halu o rozloze 41 000 m² pro společnost Robert BOSCH.

Celkem bylo na českém trhu na konci třetího čtvrtletí přes 12,2 mil. m2 prémiových průmyslových prostor k pronájmu. Nejvíce ploch je k dispozici ve Středočeském kraji, kde trh dosahuje 3,84 mil. m2. Dále v Plzeňském kraji s 1,81 mil. m2, v Jihomoravském kraji s 1,37 mil. m2 a v Moravskoslezském kraji s 1,20 mil. m2. V těchto krajích přesahuje množství ploch standardu “A” přes 1 mil. m2 a podílí se ze dvou třetin na celkovém objemu průmyslových nemovitostí v České republice.