Polen ist ein Hit bei Entwicklern, Mietern und Investoren von Industrieflächen. Aber immer noch Aufholbedarf gegenüber der Tschechischen Republik

"Für die Tschechische Republik mit weniger als 12 Millionen Quadratmetern ist dies eine erstaunliche Zahl, aber in Bezug auf Fläche und Bevölkerung sind wir immer noch besser dran. Die Wahrheit ist, dass Polen seine Wirtschaft erst allmählich umgestaltet. Daher sehen viele Entwickler und Mieter ein großes Potenzial für die Zukunft", sagt Jakub Holec, Direktor von 108 REAL ESTATE. Sein Unternehmen verzeichnet einen deutlichen Anstieg der Fälle, in denen ein Kunde Polen dem heimischen Markt vorgezogen hat, auch weil die Tschechische Republik bei den Kosten gegenüber dem tschechischen Markt aufgeholt hat und die Angebote polnischer Vermieter in vielen Parametern sehr wettbewerbsfähig sind.

Diese Tatsache, zusammen mit den günstigen Wirtschaftsaussichten und dem wachsenden Angebot an modernen Industrieimmobilien, ist der Grund für die Aktivität der Investoren. Trotz des deutlichen Rückgangs in diesem Jahr, der die Entwicklung in ganz Europa widerspiegelt, wird die Gesamtbilanz der Immobilientransaktionen in Polen von Industrieflächen bestimmt: Bis zum Sommer wechselten Industrieflächen im Wert von rund 450 Mio. EUR den Besitzer. In den drei vorangegangenen Jahren lag der Umsatz in diesem Sektor regelmäßig bei über 2 Mrd. EUR.

Der polnische und der tschechische Industrieflächenmarkt sind sich in ihrer Entwicklung sehr ähnlich. Dazu gehören Wellen von Entwicklungstätigkeit, Mieternachfrage, aber auch steigende (inzwischen stagnierende) Mieten und Betriebskosten. Der Unterschied liegt beispielsweise in der stärkeren Diversifizierung der Typologie moderner Lager- oder Produktionsflächen: In Polen wird meist zwischen klassischen Großlagern und Objekten in den exponiertesten Lagen unterschieden. Zunehmend spielen auch die sogenannten Last-Mile-Logistikflächen, die vor allem mit dem E-Commerce-Sektor in Verbindung gebracht werden, eine Rolle bei der Klassifizierung.

Während sich die Mieten für klassische Industriekonzepte in Polen zwischen 3,50 - 5,50 Euro pro qm/Monat bewegen, können sie in den begehrtesten Lagen bis zu 6,75 Euro pro qm/Monat betragen, ohne Nebenkosten. Ähnliche Mieten lassen sich in Oberschlesien um Krakau, in Zentralpolen auf der Achse Lodz-Poznań oder in Niederschlesien mit seinem Zentrum um Wrocław erzielen. Am teuersten für die Mieter sind die Mietverträge rund um Warschau, wo die Mieten zwischen 6 und fast 10 EUR pro qm/Monat liegen.

"Ein weiterer Unterschied liegt in der relativ hohen Leerstandsquote bei polnischen Industrieimmobilien. Während dieser Indikator in der Tschechischen Republik im Sommer bei etwa 2,3 % lag, betrug er in Polen praktisch das Dreifache. Dies ist auch ein gewisser Wettbewerbsvorteil, da die Mieter auf dem lokalen Markt aus fast 2 Millionen Quadratmetern wählen können, die für einen sofortigen Umzug oder eine Expansion bereitstehen", kommentiert Matěj Indra, Head of Industrial Leasing bei 108 REAL ESTATE, die Daten der Analysten von BNP Paribas Real Estate Poland.

Der Mietermix bietet jedoch interessante Abweichungen. Noch im Frühjahr war in Polen jeder dritte vermietete Meter in Logistikhallen dem E-Commerce zuzuordnen. In den anderen Monaten dieses Jahres hat sich die Stärke dieses Sektors zugunsten von 3PL-Betreibern etwas abgeschwächt, doch der Anteil der Nachfrage und der abgeschlossenen Mietverträge, die mit dem Einzelhandel verbunden sind, bleibt hoch.

Laut einer Analyse von BNP Paribas Real Estate expandiert der Einzelhandel - und damit auch der elektronische Handel - in unserem nördlichen Nachbarland weiter. Davon zeugt das neue Logistikzentrum der Żabka-Kette in der Nähe von Warschau, das zu den modernsten in Europa gehört. Internetriesen wie Amazon, Zalando oder Answear, Omnichannel-Einzelhändler wie Leroy Merlin, Decathlon, LPP oder MediaMarkt Saturn oder E-Commerce-Spediteure wie Arvato, Fiege, Spedimex oder Rhenus Logistics haben hier ihren Sitz. Natürlich stehen auch globale Anbieter wie DHL, InPost, TNT, GLS, UPS, FedEx oder DHL zur Verfügung.

"Polen war in der Lage, europäische Subventionen und Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur zu erhalten. Es ist ein wichtiges europäisches Drehkreuz, das die Schifffahrt, den modernen Schienenverkehr und ein immer dichteres Netz von hochwertigen Autobahnen und Schnellstraßen miteinander verbindet. Polen in dieser Weise nur in Verbindung mit einem hohen Anteil an Landwirtschaft darzustellen, ist eine falsche Sichtweise. Die Wettbewerbsfähigkeit des polnischen Gewerbeimmobilienmarktes nimmt weiter zu, während in Polen vor allem die Preise steigen. Wir brauchen dringend einfachere Genehmigungsverfahren, Investitionen in die Infrastruktur und eine effektivere Zusammenarbeit zwischen Entwicklern, Kommunen und dem Staat, um in Zukunft mit dem polnischen Markt erfolgreich konkurrieren zu können", reflektiert Michal Bílý, Leiter der Marktforschung bei 108 REAL ESTATE.

Wachsende Kaufkraft und Bildung, eine aktive Investitionspolitik, ein relativer Reichtum an Entwicklungsgebieten und eine vorhersehbare wirtschaftliche Entwicklung spiegelten sich in der Bestätigung des Baus einer Chip-Montage- und Testanlage in Breslau, Polen, wider. Das US-amerikanische Unternehmen Intel, der weltweit größte Hersteller von Computerchips, kündigte eine Investition in Höhe von 4,6 Milliarden Dollar (100 Milliarden CZK) an. Es wird erwartet, dass in diesem Teil Niederschlesiens bis 2027 etwa 2.000 hochqualifizierte Arbeitskräfte Arbeit finden werden und dass Tausende weitere Arbeitsplätze auf der Ebene der Zulieferer entstehen werden.

108 REAL ESTATE, BNP Paribas Real Estate