Der tschechische Industrieimmobilienmarkt bereitet sich auf ein neues Produktions- und Logistikmodell vor - auch der Kern kann helfen

Die optimistischen Erwartungen stützen sich auf die Annahme eines stabilen Wachstums des tschechischen Industriemarktes in den kommenden Jahren. Die Automobilindustrie und der Aufschwung in einer Reihe von Industrien, die mit der Produktion von Chips und Halbleitern verbunden sind, dürften einen großen Teil dazu beitragen. Auch die mögliche Realisierung einer Gigafactory zur Herstellung von Batterien für Elektrofahrzeuge in der Region Karviná und nicht zuletzt die Fertigstellung des Kernkraftwerks in Dukovany dürften dazu beitragen.

Der Sieg des südkoreanischen Unternehmens KHNP, das den neuen Block des Dukovany-Kraftwerks bauen wird, dürfte für die Tschechische Republik eine Investitionszusage von Industriegiganten wie Samsung, LG oder Hyundai bedeuten. Über diese wird übrigens auch der südkoreanische Präsident Jun Sok-jol in diesen Tagen in Prag sprechen. Die allmähliche Umstellung der heimischen Wirtschaft von einem "Montagewerk" auf eine "intelligente" Produktion mit höherer Wertschöpfung, die immer mehr Fachkräfte erfordert, wird auch durch die Investition des amerikanischen Chipherstellers Onsemi bestätigt. Das Joint Venture der Technologiegiganten TSMC, Bosch, Infineon und NXP wird sich auch auf die Tschechische Republik auswirken. Letzteres ist derzeit in Dresden angesiedelt, aber es wird auch ein Zustrom von Investitionen in lokale Niederlassungen und Unternehmen in diesem Sektor erwartet.

"Wir dürfen das wachsende Automobilsegment nicht vergessen. In Deutschland, wohin 30 % unserer Exporte gehen, sind die Konjunkturerwartungen nicht sehr positiv. Dies hat sich jedoch noch nicht auf die inländische Automobilproduktion ausgewirkt, die in der ersten Hälfte dieses Jahres die höchste seit Gründung der Tschechischen Republik war. Das stagnierende Segment der Elektrofahrzeuge sieht sich nun jedoch der Konkurrenz aus China gegenüber. Die großen europäischen Autokonzerne können mit diesen ausländischen Fahrzeugen preislich nicht mehr konkurrieren", fügt Jakub Holec, Direktor von 108 REAL ESTATE, hinzu. In Anbetracht der von der Europäischen Union festgelegten Emissionsreduktionsziele sei die große Frage, wie die europäischen Automobilhersteller darauf reagieren werden. In China befindet sich BYD, der größte Batteriehersteller, sowie das größte Edelmetalllager, das für die Herstellung vieler Schlüsselkomponenten benötigt wird. Auch in Afrika gibt es zahlreiche Edelmetallvorkommen, in die China massiv investiert und wertvolle Allianzen schmiedet. Das Gleiche gilt für Russland, das einen Großteil der weltweiten Palladiumreserven in Sibirien abbaut.

Die Expansion des Automobilsegments wird durch die Inbetriebnahme einer neuen Produktionsanlage durch das chinesische Unternehmen Nobo Automotive Systems veranschaulicht. Dieser Hersteller von Luxussitzen für die Marke BMW hat 29.000 m2 im GARBE Park in České Budějovice gemietet. Weitere Beispiele sind die Eröffnung von 60.000 m2 im Panattoni Park Cheb East für Goodyear, der Umzug von ZF Automotive Czech in den P3 Park Jeřmanice oder Vitesco Technologies in moderne Räumlichkeiten im CTPark Ostrava Hrušov.

Der ungünstige Trend aus dem ersten Quartal dieses Jahres konnte dank der Anmietungen im verarbeitenden Gewerbe überwunden werden, aber die Logistik überwiegt weiterhin. Das zweite Quartal übertraf in Bezug auf das Neuvermietungsvolumen die Ergebnisse des gleichen Zeitraums 2023, wenn auch nur knapp. "Trotz einiger positiver Beispiele und Trends in den letzten Monaten ist Vorsicht geboten, vor allem von Seiten der Entwickler. Wir verzeichnen immer noch rund eine Million Quadratmeter Neubau. Das ist eine ganze Menge, wenn man bedenkt, dass die

Die Leerstandsquote steigt und Untervermietungen sind nach wie vor weit verbreitet", sagt Matěj Indra, Head of Industrial Leasing bei 108 REAL ESTATE. In der ersten Hälfte dieses Jahres wurden neue Mietverträge über 374.337 m² abgeschlossen.

Gedämpft werden die optimistischen Erwartungen durch die Entwicklung z.B. der deutschen Wirtschaft, die in eine (zyklische) Stagnationsphase eingetreten ist. Das hervorgehobene Automobilsegment könnte auch in der Tschechischen Republik leiden, wenn sich die Befürchtungen über die mögliche Schließung von zwei Volkswagenwerken in Deutschland bewahrheiten. Ungewissheit herrscht auch über den Zustand der US-Wirtschaft, der unter anderem von den Ergebnissen der bevorstehenden Präsidentschaftswahlen abhängt.

Daher arbeitet auch der heimische Industrieflächenmarkt mit einem "schwarzen" Szenario, bei dem die Leerstandsquote wieder über 6 % erreichen könnte und damit über der akzeptierten gesunden Quote von 4-6 % liegt, wenn Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind. Laut 108 REAL ESTATE wird sich das Spektrum der neuen Mieter mit dem neuen Modell der Produktion und des Transports von Waren verändern. Es ist absehbar, dass Großvermietungen über 25.000 qm zurückgehen werden - auch im Hinblick auf europaweite Mieterausschreibungen, bei denen die Tschechische Republik bisher nicht sehr erfolgreich war. Dagegen wird die Zahl kleinerer Mietverträge bis 5.000 qm zunehmen. Die durchschnittliche vermietete Fläche lag im ersten Halbjahr bei 9.130 qm.

"Die Situation bei den mittelgroßen Mietverträgen wird wahrscheinlich die volatilste sein. Hier könnte das Wettbewerbsumfeld unter den Entwicklern weiterhin eine Rolle spielen, was sich in einem weiteren Rückgang der Mieten in ausgewählten Lagen und anderen Kosten und flexibleren Konditionen äußern kann. Aber auch die gesamtwirtschaftliche Situation in der Region ist für mittelgroße Projekte von Bedeutung. Ebenso wie die Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal - sowohl in Bezug auf die Anzahl als auch auf die Gehaltsvorstellungen", erklärt Michal Bílý, Leiter der Marktforschung bei 108 REAL ESTATE.

Dies steht jedoch nicht im Widerspruch zu den Vorbereitungen vieler Entwicklungsgesellschaften auf einen möglichen Aufschwung. Die Projekte haben eine mehrjährige Vorlaufzeit, vor allem wenn sie mit der Umnutzung eines alten, ungenutzten Geländes oder einer anderen Art von Brachfläche verbunden sind. Für viele Nutzer könnte dies letztlich entscheidend sein: Sie verlangen gemäß der ESG-Strategie Räumlichkeiten mit möglichst geringen Umweltauswirkungen, einschließlich entsprechender Zertifizierungen. Bei der Agentur CzechInvest sind derzeit mehr als 4 400 Brachflächen in der Tschechischen Republik registriert. Ihre Gesamtfläche beträgt über 13.000 ha.

Nach Angaben von 108 REAL ESTATE eröffnen sich aufgrund der verschärften gesetzlichen Rahmenbedingungen und der praktisch nicht mehr verfügbaren Entwicklungsflächen auf der "grünen Wiese" neue Chancen für eine Reihe älterer Grundstücke oder Immobilien mit verschiedenen Arten von Belastungen. Michal Bílý schätzt, dass die Umnutzung und Revitalisierung etwa ein Fünftel des Gesamtvolumens von fast 8 Millionen Quadratmetern an Bauvorhaben für Produktions- oder Lagerflächen betrifft. Dem entspricht im Prinzip auch die Konzentration der Neubauprojekte: Die meisten Quadratmeter sind in den Regionen Mährisch-Schlesien und Ústí nad Labem sowie traditionell in der Nähe von Prag und Mittelböhmen geplant.

Über 108 REAL ESTATE

108 REAL ESTATE ist ein Immobilienberatungsunternehmen, das sich seit 2009 ausschließlich auf Gewerbeimmobilien konzentriert. Seit ihrer Gründung hat die "Hundertachtzig" mehr als 10,33 Millionen Quadratmeter auf dem tschechischen, slowakischen und ungarischen Markt vermarktet. Die Kunden wenden sich an 108 REAL ESTATE für die Vermittlung von Miet- und Kaufverträgen, Investitionsberatung sowie die Vermarktung und das Management von Entwicklungsprojekten. Dank einer strategischen Akquisition im Jahr 2021 ist 108 REAL ESTATE nun der exklusive Allianzpartner von BNP Paribas Real Estate für die Tschechische und Slowakische Republik.