Nachfrage nach Lager- und Produktionshallen bleibt stabil - Automotive und Mietsenkung tragen bei

Der heimische Industrieimmobilienmarkt hatte in mehrfacher Hinsicht ein interessantes Quartal. Die Daten des Immobilienberatungsunternehmens 108 REAL ESTATE zeigen, dass im zweiten Quartal 357.000 m² an Lager- und Produktionsflächen vermietet wurden, während zwischen Juli und Ende September 335.000 m² an Industrieflächen unterzeichnet wurden. Davon waren 207.046 m² neue Verträge. Das Ergebnis wurde auch dank mehrerer erfolgreicher internationaler Ausschreibungen von Produktionsunternehmen erzielt, die sich aufgrund der verbesserten Mietkonditionen für die Tschechische Republik entschieden haben.

"Die Nachfrage ist seit dem ersten Quartal allmählich gestiegen. Die Entwicklung des Marktes, der im Allgemeinen aktiver ist, wird jedoch seit einiger Zeit von einigen großen Transaktionen bestimmt. Diese machen den Großteil der Neuvermietungen in der Tschechischen Republik aus. Die wenigsten neuen Verträge wurden in der Größenordnung von 5.000 bis 15.000 m² unterzeichnet, wo im dritten Quartal nur zwei neue Verträge abgeschlossen wurden. Es wird erwartet, dass dieser Bereich das Rückgrat des tschechischen Industrieimmobilienmarktes bilden wird", kommentiert Jakub Holec, Direktor von 108 REAL ESTATE.

Die leicht optimistische Entwicklung des heimischen Industrieimmobilienmarktes ist von der Krise der Automobilindustrie in Westeuropa noch nicht betroffen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dies nicht in naher Zukunft geschehen kann - zum Beispiel aufgrund der massiven Einführung von Elektroautos durch chinesische Hersteller. Ähnlich aufmerksam wird auch die Entwicklung im Bereich des E-Commerce beobachtet, wo mehrere große Einzelhändler aus Polen und China nach Europa expandieren.

Wie von 108 REAL ESTATE erwartet, war das kumulierte Volumen der neuen Mietverträge Ende September typisch für das dritte Quartal. Die größte Neuvermietung fand im Projekt des Entwicklers DEMACO in Brünn statt, wo Thermo Fischer Scientific 54.000 m² anmietete. Die zweitgrößte Transaktion war die Anmietung von 39 Tausend Quadratmetern durch ein ungenanntes Unternehmen aus der Automobilbranche im CTPark Žatec. Der dritte war ein Mietvertrag über 29 Tausend m2, der ebenfalls von einem unbekannten Unternehmen im CTPark Blatnice unterzeichnet wurde.

Die vierteljährliche Leistung von rund 200 Tausend m2 wurde jedoch auch schon vor 5 Jahren vom Markt gemeldet, als ein Viertel weniger Fläche zur Verfügung stand. Der Grund dafür ist das vorsichtige Vorgehen von Mietern aus einer Reihe von Sektoren. Eine Ausnahme bildet der Automobilsektor, der in der Tschechischen Republik immer noch wächst. Dies ist angesichts der negativen Entwicklungen in dieser Branche in mehreren europäischen Ländern, einschließlich Polen, recht überraschend.

Die besondere Situation der Tschechischen Republik wird durch die Daten vom Anfang dieses Jahres verdeutlicht. Im ersten Quartal unterzeichnete NOBO Automotive einen Vertrag über 30.000 m² in der Nähe von České Budějovice, während BMW im zweiten Quartal einen Vertrag über 90.000 m² in Mošnov mit dem Potenzial für eine Erweiterung um weitere 30.000 m² unterzeichnete. Im dritten Quartal mietete, wie bereits erwähnt, ein nicht genannter Kunde aus der Branche 39.000 m² im CTPark Žatec.

Trotz der zunehmenden Aktivität ist die Nachfrage auf dem Markt eindeutig zurückhaltend. Dies ist einer der Gründe für den Rückgang der Mieten, die derzeit bei 5,91 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen. Die höchsten Angebote verzeichnete das Team von 108 REAL ESTATE im Großraum Prag, wo sie die Marke von 7,40 Euro pro Quadratmeter und Monat erreichten. Die landesweite Durchschnittsmiete ist seit Anfang 2023, als sie mit 6,15 EUR ihren Höchststand erreichte, rückläufig.

"Dieser Trend deutet auf ein mögliches Überangebot auf dem Markt hin, verbunden mit einem wachsenden Flächenangebot. Der Leerstand in fertiggestellten Gebäuden lag Ende September bei rund 430.000 m². Bezieht man Rohbau- und Kernflächen mit ein, so wären dies 808.000 m² ohne Mieter. Die Leerstandsquote läge damit bei knapp

6,35%", sagt Matěj Indra, Leiter der Industrievermietung bei 108 REAL ESTATE.

Die Projektentwickler haben flexibel auf diese Entwicklung reagiert. Einige Projekte sind im Rohbau erhalten geblieben und warten auf die Fertigstellung durch die Mieter, während andere Projekte verschoben wurden. Diese Entscheidungen spiegeln sich in der Bilanz der fertig gestellten Lager- und Produktionsflächen wider: Zu Beginn dieses Jahres sahen die Planungen der Entwickler die Übergabe von 1,15 Mio. m² vor, doch am Ende des dritten Quartals betrug das kumulierte Volumen der in diesem Jahr fertig gestellten Gebäude nur weniger als 350.000 m². Im dritten Quartal wurden insgesamt 161.572 m² an neuen Industrieflächen fertig gestellt.

Im Bau befinden sich noch 1.203.952 m² Lager- oder Produktionsflächen. Zu den wichtigsten Projekten gehört die Halle F im Panattoni Park Cheb für ein Unternehmen aus dem Bereich des Modeeinzelhandels mit einer Fläche von 233.698 m². Im Ostrava Airport Multimodal Park wurde im dritten Quartal mit dem Bau von insgesamt 109.654 m² begonnen. Im CTPark Blučina sind zwei Gebäude im Bau - 54.571 m² (bereits im Rohbauzustand am Ende des dritten Quartals) für Inventec Czech und ein weiteres mit 25.000 m².

In Kosmonosy baut D+D Real eine 60.000 m² große Halle für einen Kunden aus der Automobilindustrie, was erneut die Vitalität dieses Sektors in der Tschechischen Republik zeigt. In der Industriezone Hruškovy Dvory bereitet LCJ Development eine 41.000 m² große Halle für Robert BOSCH vor.

Insgesamt standen am Ende des dritten Quartals auf dem tschechischen Markt über 12,2 Mio. m² hochwertige Industrieflächen zur Vermietung. Das größte Flächenangebot gibt es in der Region Mittelböhmen, wo der Markt 3,84 Mio. m² erreicht. Es folgen die Region Pilsen mit 1,81 Mio. qm, die Region Südmähren mit 1,37 Mio. qm und die Region Mährisch-Schlesien mit 1,20 Mio. qm. In diesen Regionen übersteigt die Fläche des "A"-Standards mehr als 1 Mio. m2 und macht zwei Drittel des Gesamtvolumens der Industrieimmobilien in der Tschechischen Republik aus.