Die Tschechische Republik lockt neue Unternehmen mit niedrigeren Betriebskosten - der Energiepreis ist nicht der entscheidende Faktor, wohl aber die Einsparungen

Standort, Preis, Verkehrsanbindung, Verfügbarkeit von Arbeitskräften und bis zu Platz 5 bei der Zertifizierung der Energieleistung/des nachhaltigen Gebäudes. Dies sind die wichtigsten Kriterien für Unternehmen bei der Auswahl von Lagerflächen. Dies zeigen die Ergebnisse der Umfrage Trends in der tschechischen Logistik, die im vergangenen Jahr vom Verband SKLAD in Zusammenarbeit mit Ipsos durchgeführt wurde. Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens 108 REAL ESTATE sind die Präferenzen im Bereich der Produktionsflächen sehr ähnlich. Trotz der Umfrageergebnisse zeigt sich jedoch, dass gerade die mit dem Betrieb von Industrieimmobilien verbundenen Kosten einen großen Einfluss auf den Erfolg des tschechischen Angebots bei internationalen Ausschreibungen globaler Mieter haben.

Wie das Industrieteam von 108 REAL ESTATE seit langem feststellt, waren es die mit der Anmietung von Industrieimmobilien verbundenen Kosten, die die Position der Tschechischen Republik bei den Ausschreibungen der großen Logistikunternehmen schwächten. Viele Unternehmen wählten das günstigere Polen als Standort. In dieser Hinsicht begann sich die Situation Ende letzten Jahres zu ändern, auch im Hinblick auf den Anstieg der Lohnkosten für polnische Arbeitnehmer und anderer Kostenpositionen.

Auch die größere Flexibilität der inländischen Vermieter bei den Betriebskosten spielte eine Rolle. Diese belaufen sich derzeit auf 0,5 bis 1,5 EUR/m²/Monat, wobei der Anteil der Sicherheitskosten mit rund 20 % sehr hoch ist.

"Wer den Komfort der physischen Sicherheit will, ist bereit, dafür zu zahlen. Auf der anderen Seite ist es jedoch möglich, die Kosten für die Sicherheit zu senken, zum Beispiel durch den Anschluss des Gebäudes an die zentrale Sicherheitszentrale der Feuerwehr", erklärt Petr Jílek, Leiter des Immobilienverwaltungsteams von 108 REAL ESTATE, das derzeit rund 250 000 m2 Mietfläche verwaltet.

Es gibt jedoch Dinge, die im Rahmen des Betriebs nicht eingespart werden können. So bestehen die Mieter von Logistikkomplexen auf einer einwandfreien Schneeräumung im Winter, während in der Produktion sehr oft die Gewährleistung einer konstanten Stromversorgung oder einer stabilen Temperatur gefordert wird. In dieser Hinsicht sind moderne Neubauten im Vorteil, bei denen trotz höherer Mieten geringere Kosten für die Inspektion und Überprüfung der elektrischen Leitungen und der technischen Gebäudeausrüstung im Allgemeinen, einschließlich der Klimaanlagen, anfallen.

Die Höhe der Nebenkosten hängt auch von den spezifischen Anforderungen der Mieter ab. Während Produktionsunternehmen häufig eine technische Betreuung rund um die Uhr benötigen, sind Mieter von Lagerhallen in dieser Hinsicht flexibler.

Andererseits gehen die meisten Unternehmen nicht individuell auf die Energiekosten ein - sie legen keinen Wert auf die Möglichkeit, ihren Strom-, Wasser- oder Gaslieferanten selbst zu wählen.

"Sie interessieren sich mehr für den Energieausweis des Gebäudes als dafür, ob das Gebäude über ein lokales Verteilungssystem, d. h. ein LDS, verfügt, das es dem Mieter ermöglicht, den Stromlieferanten direkt zu beauftragen. Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass die Energieversorger weniger Ausschreibungen durchführen als in der Vergangenheit, da die derzeitige Situation auf dem Strom- und Gasmarkt Verträge zu Spotpreisen begünstigt. Die Vertriebskomponente des Preises ist gegeben und die Ware ändert sich für alle Händler gleichermaßen. Daher sind die Unterschiede in den Angeboten nur minimal, und nur größere Kunden können größere Einsparungen erzielen", teilt Petr Jílek seine Erfahrungen mit.

Eigentümer und Mieter von Industriegebäuden legen jedoch großen Wert auf Energieeinsparungen. Ein Schlüsselelement ist die Qualitätsisolierung von Gebäuden, insbesondere in den verglasten Teilen, einschließlich der Oberlichter, wo die größten Wärmeverluste durch Wärmebrücken auftreten. In Logistikzentren, in denen die Temperatur im Winter zwischen 12 und 15 °C gehalten wird, ist der Wärmeverlust meist auf die Nichteinhaltung von Betriebsrichtlinien zurückzuführen: So werden beispielsweise an den Andockstellen keine Luftschleier verwendet, wo die Metallbrücken für die Ladung und das Entladen bis auf -10 °C einfrieren können. In ähnlichen Fällen wird der thermische Komfort in den Hallen nicht durch eine zusätzliche starke Isolierung der Fassade und des Daches verbessert.

Die Installation erneuerbarer Energiequellen ist keine universelle Lösung zur Kostensenkung. Obwohl einige Unternehmen diese alternativen Technologien direkt benötigen, hängt ihre Wirksamkeit von der Art des Betriebs ab.

"Die Kombination von Wärmepumpen, Photovoltaik und Batteriespeichern lohnt sich vor allem in Produktionsbetrieben mit Dauerbetrieb. In Logistikanlagen fällt oft überschüssige Energie an, die zu niedrigen Preisen wieder verkauft werden muss. Effiziente Energiespeicherung wird damit zum Schlüsselfaktor. Mit der Verbesserung dieser Technologie wird auch die Bereitschaft der Unternehmen steigen, in erneuerbare Energien zu investieren", erklärt Petr Jílek.

Wie SKLAD in seiner Studie feststellt, dürften sich die wichtigsten Trends im Industriebau, die auf die Verbesserung von Nachhaltigkeit und Effizienz abzielen, in den kommenden Jahren fortsetzen. Der Schwerpunkt wird zunehmend auf der Zertifizierung von Gebäuden liegen, um Umweltstandards zu bestätigen und den CO2-Fußabdruck zu verringern. Die Verringerung der Energieintensität wird eine Priorität bleiben, nicht nur durch die Installation erneuerbarer Energiequellen wie Photovoltaikanlagen, sondern auch durch energieeffiziente Technologien. Die Raumoptimierung wird sich auf eine größere Flexibilität und effiziente Nutzung konzentrieren und den Trend zur Automatisierung unterstützen, der die Betriebskosten senken und die Wettbewerbsfähigkeit steigern wird.

"Die Aussichten für die nächsten Jahre stehen im Zeichen der Nachhaltigkeit und der umfassenden Renovierung älterer Gebäude. Wo die Renovierung nicht den gewünschten Zustand erreicht, erwarten wir den Abriss und den Bau neuer Gebäude. Gleichzeitig werden wir mehr und mehr mehr mehrstöckige Gebäude sehen, die das seit langem knappe und immer teurer werdende Industriegelände effizienter nutzen", glaubt Matěj Indra, Leiter der Industrieagentur, 108 REAL ESTATE